Derecho de propiedad

Entre las preguntas más frecuentes que recibe un abogado se encuentra la relacionada con la adquisición de derechos sobre un bien inmueble por el transcurso del tiempo, es decir que la posesión data de muchos años antes, y me atrevo a afirmar que prácticamente todos en algún momento hemos escuchado a un pariente, vecino o amigo decir “Ocupo –tiene la posesión-- mi vivienda desde hace muchos años, ¿tengo algún derecho a ella?”

Es el planteamiento del Magistrado civilista Élfego Bautista Pardo que presenta en su análisis político-jurídico Así es el Derecho, donde aborda ampliamente observaciones del tema en referencia.

Explica: Constantemente oímos que el paso del tiempo puede tener como consecuencia la pérdida o adquisición de derechos sobre un bien inmueble, lo que se refleja en la figura jurídica “prescripción”, la cual es un medio de adquirir bienes o de librarse de obligaciones mediante el transcurso de cierto tiempo y bajo las condiciones establecidas por la ley.

La adquisición de bienes en virtud de la posesión se llama prescripción positiva; la liberación de obligaciones por no exigirse su cumplimiento se llama prescripción negativa.

La primera es una de las formas más conocidas de adquisición de derechos sobre todo cuando se trata de un bien inmueble, lo cual también se conoce como usucapión.

La prescripción positiva es la figura jurídica que beneficia a la persona que tiene más de cinco años ocupando un bien inmueble de buena fe, de manera pacífica, continua y pública, y puede promover juicio a fin de que se declare que la prescripción se ha consumado y, por ende, ha adquirido la propiedad del inmueble.

Mediante juicio de prescripción positiva se pone fin a la incertidumbre acerca de derechos originada por desconocimiento de la capacidad de usucapir del que tiene la posesión y de los derechos de propiedad que le asisten al titular del dominio.

Por esto el sujeto pasivo en el juicio es la persona -el auténtico propietario del bien en litigio-, que le haya trasladado el dominio al poseedor abandonándola en sus manos, por lo que la prescripción puede considerarse como sanción por ser dueño negligente.

Para que la prescripción sea procedente es indispensable revelar la causa generadora de la posesión, entendiendo ésta como el justo título, de acuerdo a lo establecido en el último párrafo del artículo 806 del Código Civil para el Distrito Federal, que dice lo siguiente: “Entiéndase por título la causa generadora de la posesión.”

En ese orden de ideas, debe entenderse que la causa generadora de la posesión no es la forma o manera en que el accionante (poseedor) se introdujo al inmueble en litigio, sino el acto o fundamento jurídico que le da derecho a poseer y que le transmite la posesión a título de dueño.

Por lo anterior se comprende que cuando se promueve un juicio de prescripción positiva es menester revelar y acreditar cuál es la causa por la que se es poseedor, esto es el hecho o acto que generó la posesión, que puede ser:

a) El hecho o acto jurídico que hace adquirir un derecho y que entronca con la causa,

b) El documento en que consta ese acto o hecho adquisitivo, o

c) El derecho mismo que asiste a una persona y que la legítima activamente, para que el juzgador esté en aptitud de determinar la calidad de la posesión (originaria o derivada).

La posesión del individuo que desea prescribir debe ser en concepto de propietario, es decir en calidad de dueño a través de la exteriorización del dominio sobre el inmueble mediante la ejecución de actos que revelen su comportamiento como dueño mandando sobre él y disfrutando del mismo, además de contar con el título apto.

Asimismo la posesión debe ser pública, la cual es aquella que se disfruta de manera conocida de todos y cuando se realizan directamente los hechos posesorios por el mismo poseedor, además de ser pacífica y continua, es decir que la posesión no se haya adquirido por violencia ni sea interrumpida por el legítimo propietario.

Así las cosas, colmando todos los supuestos mencionados, el poseedor adquirirá derechos de propiedad aptos para ser inscritos en el Registro Público de la Propiedad, con lo que logra dejar a un lado los derechos de cualquier otro individuo y se constituye la prescripción de manera que da certeza a sus derechos sobre el bien inmueble.

El maestro Élfego Bautista Pardo es Magistrado de la Quinta Sala Civil del Tribunal Superior de Justicia de la Ciudad de México.